Rückforderung Ihrer Reservierungsgebühren

Die Reservierungsvereinbarung mit Immobilienmaklern und Bauträgern

Eine Reservierungsvereinbarung wird oftmals insbesondere mit Immobilienmaklern geschlossen. Für gewöhnlich erhält der Makler seine Provision, nachdem der Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde. Vielen genügt dies jedoch nicht. Deshalb verlangen Makler und Bauträger regelmäßig zusätzliche Gebühren unter dem Deckmantel einer „Reservierungsvereinbarung“ oder „Kaufabsichtserklärung“. Als Gegenleistung wird versprochen, dass die Immobilie keinem anderen Interessenten in einem vereinbarten Zeitraum angeboten wird.

Der potentielle Käufer oder Mieter soll diesen Zeitraum nutzen, um sich beispielsweise um eine Finanzierung zu kümmern oder dies als Bedenkzeit zu nehmen. Mit dem erfolgreichen Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages wird dem Käufer diese Gebühr von dem Kaufpreis oder der Maklercourtage abgezogen.

Dem Kauf einer Immobilie oder der Anmietung einer Wohnung steht ein Entscheidungsprozess vorweg, der angesichts des verknappten Immobilienmarktes seine Zeit in Anspruch nimmt. Unter diesem Druck lässt man sich schnell dazu hinreißen, diese Gebühr zu zahlen. Letztlich handelt es sich auch um einen psychologischen Trick. Makler und Bauträger wissen, dass es dem Interessenten nach Zahlung der Gebühr schwerer fällt, von der ursprünglichen Absicht abzulassen.

bank-note-209104_1280Haben Sie eine Reservierungsgebühr unberechtigterweise gezahlt?

Der Bundesgerichtshof urteilte (Urteil vom 23.09.2010 – Az.: III ZR 21/10) über vorformulierte Klauseln hinsichtlich der Rechtmäßigkeit solcher Reservierungsgebühren. Solche vorformulierten Klauseln sind meist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen versteckt und unterliegen deshalb einer besonders rigorosen Inhaltskontrolle.

Der Bundesgerichtshof befand, dass eine solche Gebühr eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers darstellt. Eine unangemessene Benachteiligung liegt insbesondere dann vor, wenn der Eigentümer trotz der Reservierung dennoch an einen Dritten verkaufen kann oder seine Verkaufsabsichten einfach aufgibt. Dies ist in der Regel der Fall, wenn die Reservierungsvereinbarung nur mit dem Makler vereinbart wurde.

Die Reservierungsgebühr musste an den Kaufinteressenten zurückgezahlt werden. Das Berliner Landgericht (Beschluss vom 03.06.2014 – Az.: 55 S 257/13) folgte dieser Ansicht.

Trotz der bekannten Rechtsprechung versuchen Immobilienfirmen diese zu umgehen. Dabei berufen sie sich u.a. auf eine Servicevereinbarung. Eine Servicevereinbarung umfasst nicht nur die Reservierung der Immobilie oder Wohnung, sondern auch die notwendigen Vorbereitungen, unter anderem für den Kaufvertrag und die Terminabstimmung mit dem Notar. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (AZ 216 C 600/12) folgte der Argumentation des Bundesgerichtshofs, erkannte auch in diesem Falle keine beachtlichen Vorteile für den Käufer und urteilte auf Rückzahlung der Gebühr.

Haben Sie die Vereinbarung beim Notar unterzeichnet?

Zum anderen kann die getroffene Vereinbarung gem. §§ 311b Abs. 1, 125 S. 1 BGB formnichtig und somit unwirksam sein. Das OLG Frankfurt (Urt. v. 22.09.2010 – 19 U 120/10) hält solche Vereinbarungen für notariell beurkundungspflichtig, sofern die pauschale Aufwandsentschädigung für die Reservierung über 10-15 % der vereinbarten Maklercourtage liegt. Verzichten Sie auf eine solche notarielle Beurkundung, bleibt der Eigentümer der Immobilie berechtigt, seine Verkaufsabsichten aufzugeben – trotz der Reservierungsvereinbarung.

Das OLG Dresden (Hinweisbeschluss v. 23.08.2016 – 8 U 964/16) hat nunmehr eine Beurkundungspflicht i.S.d. § 311b BGB für solche Fälle konstatiert, in denen die geforderte Reservierungsgebühr 3 % des jeweiligen Kaufpreises übersteigt – unabhängig von der Frage, ob die Reservierungsvereinbarung mit einem Makler oder einem Bauträger getroffen wurde. Das Gericht führt aus, dass der Zahlungsverpflichtete infolge der Reservierungsvereinbarung erheblich belastet wird, da die Abrede einer Zahlung von 3 % des vereinbarten Kaufpreises regelmäßig hohen wirtschaftlichen Druck aufbaut. Der Regelung des § 311b BGB immanent ist eine Warnfunktion, die den Betroffenen vor übereilten und unvernünftigen Entscheidungen bewahren soll. Diese würde unterlaufen, stellte man eine derartige finanzielle Belastung nicht unter Beurkundungspflicht. Die Entscheidung des OLG Dresden ist somit als verbraucherfreundlich zu begrüßen.

Die marktübliche Reservierungsgebühr liegt meist zwischen 5 und 10 %. Doch selbst eine Gebühr in Höhe von 5 % kann beispielsweise bei einem sehr teuren Objekt genügen, einen unzumutbaren Druck auf den Kaufinteressenten auszuüben (BGH, NJW 1987, 54). Ob eine Reservierungsvereinbarung per se notariell vereinbart werden muss, ist bisher höchstrichterlich noch nicht entschieden.

Was können wir für Sie tun?

Letztlich ist eine Reservierungsvereinbarung nur unter sehr engen Voraussetzungen rechtmäßig. Dazu müsste die Reservierungsgebühr gesondert, d.h. in freier Verhandlung zwischen Makler und Interessenten vereinbart worden sein. Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass dies allzu oft nicht der Fall ist.

Makler und Bauträger gehen regelmäßig das hohe Risiko einer möglichen Rückerstattung an den Interessenten ein. Ist die Reservierungsvereinbarung wie so oft unwirksam, können Sie Ihre Gebühren zurückverlangen.

Die Kanzlei Werdermann │ von Rüden wird Sie hierbei gerne unterstützen. Profitieren Sie von unserem Angebot einer kostenlosen Erstberatung!